领耘汇（871期）|恒大金碧物业：IPO前夜引入235亿港元战投

 

8月13日晚间，中国恒大发布公告称，旗下恒大金碧物业合计引入235亿港元战略投资，对应代价为恒大金碧物业28.061%的股份。

 

本轮战略投资者包含陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、红杉资本中国基金、中信、光大控股、腾讯、阿里巴巴旗下云峰基金、周大福等14家战略投资者，阵容堪称豪华。

 

 

1、引入战投天团或为提高估值

 

本次认购比例最高的投资者陈凯韵是恒大的“老熟人”，刘銮雄家族一直以来也都是恒大的头号支持者。此次陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%。

 

同时，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧实际控制的AdvancePower International Limited也耗资5.5亿港元，持有0.657%股份。

 

而在5月份刚刚完成对世茂服务近2.5亿美元（其中红杉资本中国基金1.3亿美元、腾讯1.14亿美元）战略投资的红杉资本中国基金和腾讯也再次出手，红杉资本旗下SCCGrowth VI 2020 B,L.P.出资34.5亿港元，持股3.582%；腾讯则出资12亿港元，持股1.433%。

按预估，恒大金碧物业成功上市后，其市值将成为仅次于碧桂园服务（截止8月14日收盘，市值达1385.2亿港元）的第二大物业服务企业。

 

 

2、上市前夜的物管巨头

 

依托中国恒大的高速扩张，恒大金碧物业近年来发展十分迅速。根据恒大金碧物业公开信息显示，目前其在管项目遍布全国280多个城市，拥有超1400个项目，合约管理面积约5亿平方米。恒大金碧物业合约管理面积应该与保利物业相近，处于行业领先位置。

 

据中国恒大年报，2019年其物业管理业务收入43.75亿元人民币，同比上升7.6%。据中物研协数据统计，目前在H股、A股上市物企中，金碧物业2019年营业收入仅次于中海物业，在行业中大约位于第7位。

根据中国恒大年报，截至2019年12月31日，集团总土地储备项目876个，分布于中国237个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.93亿平方米。

 

同时，2019年累计合约销售金额6010.6亿元，同比增长9.0%，自2009年上市以来连续10年刷新年度销售记录，销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%。

 

目前，恒大金碧物业的项目主要来自于恒大地产，第三方项目几乎没有涉及。

 

3、备受青睐的物管新风口

从2019年开始，物管行业越来越受到资本市场的热捧。特别是在疫情期间，物企通过优异的表现，赢得了社会各界的好评，其吸金潜力不断得到释放。热捧之下，资本市场给物管股的估值也十分慷慨。

 

2020年物管行业平均估值已经达到了30.7倍PE。这样的估值，远高于恒生指数和房企的估值，那物管行业是如何撑起30倍PE背后的资本风口的呢？

 

首先是行业的高速发展。根据中物研协数据，2018年物业管理行业经营收入达9066.1亿元，较2017年增加1333.6亿元，增长17.25%；在管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。2019年行业数据暂未公布，按照增长趋势，预计突破10000亿元。

 

其次，相较于房地产行业，物管行业是更受资本青睐的轻资产运营模式，收入持续且稳定，现金流更加健康。

 

另外，目前社区经济的前景越来越受到人们的关注，作为社区场景的入口，物管行业成为社区经济发展的最大受益者。

信息来源：领耘资本研究中心、网络