文 | 挖贝网 马春笛

提起物业，很多人的印象也许还停留在楼下微笑着露出八颗牙齿的客服，站得笔直的保安。也许直到杭州保姆纵火案发生后，才知道物业原来在每个人生活中扮演着如此重要的角色。

早在很多年前，有家企业就意识到物业在场景塑造中的重要性：我们是群居者，我们需要社交、需要生意、需要文化、需要艺术、需要一个温暖而科技的社区。而这社区背后的推动力量都是物业。

如今，这家名为第一物业（北京）股份有限公司的企业希望用绿色科技撩拨物业神经、成功引得鼎晖、中金入局。

 

50亿元市值的小目标

根据公开资料显示，中国物业管理行业在过去十几年保持稳步增长态势。预计未来5年行业仍将保持较快增长，到2021年市场规模将突破8000亿元。中国物业管理行业未来将会是一个万亿级的市场。

第一物业（北京）股份有限公司（以下简称“第一物业”）董事长张鹏对挖贝网表示：“随着市场风向的变化。现在的物业行业已经从粗放走向了精细。第一物业不是一个普通的物业公司，它在不断挖掘业主深层次的需求。”

以第一物业在北京西三旗的项目为例，根据介绍，这个小区当时存在许多的问题，换了多家物业公司也始终得不到解决。第一物业在接手后，对小区居民展开走访调查，对居民反映的问题进行归纳总结、集中起来处理。

首先第一物业按照小区的消费水平，对配套的设施进行了更新代换，并将小区的停车位重新规划，清除私建的地锁等设施，将80%的车位通过摇号的方式，重新划分到居民手中；鉴于小区道路过于狭窄，第一物业对小区的道路进行规划，将社区内的大部分道路划分为单行道、以保障业主的正常出行。

此外，将小区地下室中停放的上千辆老旧自行车进行清理，改造后的地下室成为了供居民读书、健身、休闲娱乐的场所。这也是第一物业对于社区场景的想象：有社交、有艺术、有生意、有文化。

张鹏透露：”这些是已经成型的小区，我们只能靠后期一点点去修改。但第一物业最具有特色的模式，是对于开发商的早期介入。“

挖贝网了解到，第一物业会在房屋建设起就开始对开发商进行监督，从业主角度向开发商反馈问题。这样的前期介入也保证了第一物业可以对社区进行充分的了解，当居民询问有关于小区建设的问题时，物业可以细致解答。

如果说这些只是与服务相关，那么第一物业获得的9项技术专利才真正体现了第一物业的优势——绿色科技。

根据第一物业公开转让书显示，第一物业拥有雨水井防堵装置、热水微循坏装置、地下车库通风采光装置等9个国家专利。专利的应用有助于业主居住时生活成本的降低，生活质量的提高。“第一物业要做的是健康人居、科技智能、降低业主的生活成本。”张鹏表示。

2016年4月，第一物业挂牌新三板。2017年，第一物业获得1亿元融资。由鼎晖投资领投，中金公司、中信证券、华融投资、长江证券、东北证券等机构跟投。

张鹏表示：”我对这些投资人承诺，未来三年，我们希望能达到市值50亿元的目标。”

鼎晖投资等其他投资者则认为这个目标太小了，他们看到的不仅仅是第一物业2016年3.03亿元的营业收入、4247.23万元的净利润：”第一次看到一个物业公司具有9个国家专利。”

事实上，资本市场早已形成对于物业公司的共识：短，能获取利润，长，能把住用户入口，挖掘社区产业的价值。为了把住入口，各大物业致力于差异化竞争，如万科物业的睿服务主打“生活因幸福而改变”、彩生活的彩之云“把社区服务做到家”、长城物业的一应云“一切为社区生活所需”等。

张鹏表示：“第一物业就是一家绿色科技物业公司。这个“绿”是真正具有技术含量的，能源方案、设施设备是从开发商建筑图纸就开始参与的，贯穿到房屋交付。这是第一物业在行业深耕18年所建立的技术壁垒，是第一物业的核心竞争力。”

张鹏认为，第一物业所践行的正是物业未来的发展趋势：数字智能化、产业生态化、服务与运营无界化方向发展，重新定义人与物的链接。

绿色基因的传承

第一物业所说的“绿色”近几年早已经成为一个所有人耳熟能详的词汇。挖贝网了解到，“绿色”不是第一物业赶风潮而去做的事情，而是源自当代置业的基因。

如果说第一物业可能很少有人听过，那么当代置业，大众可能也所耳闻；如果当代置业也不为大众熟悉，那么每个来过北京的人、到过东二环的人，一定都会对东直门的当代MOMΛ和万国城MOMΛ印象深刻。

故事起源于2000年，那时的中国房地产处在加速发展期。用张鹏的话来说，那时候做地产，随便拿一块地就可以赚钱。

那一年，碧桂园建设度假村，打造五星级酒店之家；万科号称要打造中国人普通住宅；龙湖品牌大手笔投入园林豪宅，王健林试水商业地产。刚刚成立的当代置业也在想着如何从一开始就与他们有所区别。

据张鹏透露，那时候的当代置业就希望打造一套先进的科技系统，使一座房子不用空调、不用暖气、不用开窗，依然能够保持24小时恒温恒湿，和居住状态的舒适、健康。

张鹏表示：“17年前，绿色在中国并不普及。开发商基本上什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。当时我们董事长就在想，绿色一定是未来的大趋势。”

此后的几年当代置业一直在推动绿色化进展，直到2006年，绿色建筑的评价标准。而彼时，当代置业已经在绿色路上走了6年之久，足以证明了当代置业的战略眼光。

如果说没有遗憾也是不可能的。绿色化背后资源的投入和与当时主流市场不符带来的进展缓慢。“那个年代做绿色的企业都比较难。”张鹏叹息道。

当其他房企做的风生水起的时候，当代置业却错失了市场化浪潮中将企业做大的最好机遇，至今游走在房企第二梯队。

张鹏表示：“当时有很多人说，当代面前明明有一条大路可以走，却执意要拿着镰刀开辟出一条新路。但是绿色就是当代的坚持。”

这样的坚持换来的是，虽然北京雾霾天数量日益增加，但当代MOMΛ里面的住户却不丝毫不受影响。张鹏表示：“当代MOMΛ有一套新风置换系统，无论天气好坏，住户都不用开窗。”

用他的总结来说，当代置业有着空气质量独特解决之道、取暖制冷独特解决之道、能耗运行费用降低独特解决之道。

随着环境的日益恶劣进，当代置业坚持的开发模式终于进入主流视野，成为开发商转型关键词。

然而在张鹏看来，其他开发商所说的“绿色”还是与当代置业所说的“绿色科技”存在很大的不同。“绿色不仅是绿化、建筑材料这些面上的东西，更是能源自控、空气置换等绿色科技。后来者起跑的时候我们已经出发很久了。”

这些优越性体现在，比如其他开发商在研究集中式恒温恒湿时，当代置业已经做分户式开发了；其他开发商为毛细管漏水问题焦头烂额，当代置业已经将难点突破到了天棚管的更高级别。

绿色技术是否能助力当代置业在房地产市场上弯道超车不得而知，但挖贝网通过与张鹏的谈话发现，当代置业已经沿着绿色房地产开发全流程价值链多级裂变，开发了12种商业模式，“当代置业也许做的不是最极致的，至少是走的最远的。”张鹏如此定义。

生态圈

张鹏介绍说：“2013年，我们就在想，房地产市场饱和后，该怎么发展。”

事实上，大部分地产商也早已认识到了这一点，以地产开发为主体，不断向外延伸。

“地产商目前延伸到了设计公司、施工总承包公司、装修公司、物业公司，这是一条产业链，但当代置业围绕这条生态链孵化出了更多服务，前端是房地产金融，当代置业做绿色金融资本；中间叫绿色房地产开发，当代置业已经形成了有特色的科技健康住宅开发；后端叫移动互联的社区服务平台，这是一个生态系统。”

张鹏拿第一物业为例，“我常说第一物业不是什么都做，但也是什么都做，因为它有无数个兄弟公司来支撑它。”第一物业通过提供物业服务把握住社区这个流量入口，再通过营造社区便利店、健身房，幼儿园，餐饮，电影院，联合办公等场景挖掘社区价值。

个体间互相支撑却又相互独立。如今和第一物业一样，原本附着在地产里面的增值服务已经形成了自有的商业模式。

张鹏表示，要做大平台、小组织激发内部创新，才能有效保证当代置业在绿色科技方面有足够储备支撑。

据挖贝网了解，第一资产已经完成了四十余家创业公司的孵化，形成“五大绿色事业群”：绿色社区事业群、绿色教育事业群、绿色空间事业群、绿色科技事业群、绿色金融事业群。

除了已经在新三板挂牌的第一物业，目前“第一”系的第一体育也已经取得新三板挂牌同意函。根据公开资料显示，第一体育通过经营中高端健身会所，为客户提供专业的健身及体育运动服务，涵盖各类体育运动项目、绿色健康生活方式指导、绿色健康膳食建议等项目。

代表着当代置业最高绿色、科技建筑水准的35人研发设计院团队成立了“第一人居”。目前也已开始筹备新三板挂牌。

“我们希望打造一个有飞禽、走兽等等生物的丛林生态，现在我们孵化的项目有的可以跑了，有的还在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，张鹏表示，目前走的最远的无疑是51VR。

据其介绍，51VR是VR、AR在看房、验房过程中的规模化商业应用，VR技术实现的交互式样板间能够跨越时间和区域限制，使得用户获得沉浸式看房体验。独立的运作机制使得万科、绿地、华润、融创等原本有竞争关系的房企，也成为了51VR的客户。

“要么快速增长，要么缓慢死亡。”这是每个生态个体的理念。“我们对内部孵化项目和创业公司划定的红线是不能亏钱，他们六个月内须拿到天使投资。”张鹏透露。这就要求每个团队必须具有狼性。

丛林法则

狼性的培养离不开极其具有诱惑性的激励机制。

张鹏透露：“我们借鉴了外部的股权激励计划，设计了特有的受限制股票单元持股计划，就是完成了阶段性的目标，公司就会释放一部分股权给你，股权包括所在的子公司和以上的母公司。”

在团队建设方面，张鹏认为初生牛犊不畏虎，因此第一资产敢于启用大批80后、85后为领导层。以第一物业为例，根据公司公开转让书显示，公司前十大股东兼第一摩码网络科技（北京）有限公司CEO李熠、北京绿建动力商业运营管理有限公司副总经理龙晗，以及倍格创业CEO周贺等都是85后。

此外，张鹏认为“任何工种，不该有专业边界， 一个员工不能在三年五年后还在一个岗位在做同样的事。”

挖贝网发现，张鹏个人就是一个不断求变的故事。

根据履历介绍，大学毕业后，张鹏成为公务员， 后来随着第一波互联网产业的来临 ，在互联网公司历练后， 有一个机缘，进入房地产行业。 2001年11月至今，供职于当代置业（中国）有限公司，历任人力资源总监、副总裁及首席运营官。现任当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁，担任第一摩码资产管理（北京）有限公司董事长、第一物业（北京）股份有限公司担任董事长。

“毕业之后本来是公务员，后来发现性格不合适，就跑到北京了。做了记者一年多后，一次机缘巧合认识了当代的董事长，算下来到现在也有20年了。”张鹏感慨道，“所以说专业是不重要的，重要的是选择和干劲。”

挖贝网了解到，当代置业在职员入职前要求他们填写职业生涯开发与管理报告书，写清几年内的职业规划和目标。“在当代置业必须放远目光，这样的人才有大发展。”张鹏表示。

与职业生涯开发与管理报告书一起的，还有计划预算书、作业标准书、职责授权书、绩效任务书等四书。当代置业由此建立了一套完整的运营授权机制、计划预算机制、经营管理机制和激励问责机制。

张鹏表示：“流程和标准化市场重要，所有的管理行为必须是标准化的。我们可以不管细节，但每个节点必须要有回馈。”

这也是当代置业敢于让年轻人去独立打拼的底气，放手并不是放野马脱缰，张鹏认为圈子越大越需要一套完整的系统化管理流程：“我们构建的是一个生态圈，但只凭着冲劲和热情是不行的，这个丛林必须有约束法则。”